누가 청약통장에 물어보면 아직도 저는 그렇게 헷갈리더라고요. 저도 청약통장이 하나 있는데 집이 있거든요. 그런데 집이 있다고 해서 해약하면 안 된다는 것만 알고 있답니다. 그래서 '내 청약 통장 사용설명서'를 보며 공부해보았습니다. 부동산은 알면 알수록 더 알고 싶고 새롭고 그런 것 같습니다. 물론 다른 공부도 마찬가지지만 저는 부동산 쪽이 어렵고도 재밌네요.
청약통장을 만들어 한 달에 2만원부터 10만 원씩 꾸준하게 넣어오셨죠? 다달이 돈을 넣으면서도 이 통장은 언제 쓰나 했다면 주목하시면 되겠습니다. 청약 통장이 있으면 청약을 넣어볼 수 있습니다. 청약은 부동산을 매입하는 많은 방법 중 접근하기 쉽고 안전한 방법입니다. 매매는 목돈이 당장 들어가는 부담이 있고, 경매는 발품도 팔아야 하고, 공부를 많이 해야 하니까요. 하지만 청약은 조건만 맞는다면 쉽게 도전할 수 있죠.
우리나라 청약통장 가입자는 2019년 7월 기준으로 2,500만 명을 넘어섰다고 합니다. 전체 인구의 약 48%로 둘 중 하나는 청약통장을 갖고 있다는 것인데요. 우리나라 인구의 절반이 가입한 것을 보면 새로운 아파트에 입주하길 바라는 사람들이 얼마나 많은지 보여주고 있습니다. 이 책에서는 청약에 대해 알 수 있고, '내 집' 마련의 꿈을 현실로 만드는 방법을 알게 될 것입니다.
아파트 청약은 공공분양, 민간분양, 장기전세, 행복주택 등이 있고, 아파트 청약통장은 입장권이라고 보시면 됩니다. 그러나 청약통장은 만들자마자 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 최소 6개월 이상 납입하고 보유해야 한다고 하는데요. 그렇기 때문에 국민의 절반이 청약통장을 보유하고 있어도 경쟁이 치열한 것이랍니다. 청약도 전략이 필요하다고 합니다.
1. 민간분양 - 브랜드 아파트
민간분양은 우리가 흔히 아는 브랜드 건설사가 시행한 아파트 입니다. 현대 힐스테이트, 포스코 더샵, GS 자이, 대우 푸르지오, 삼성 래미안 등이 있습니다. 이런 민간 건설사가 땅을 사들이고 아파트를 지어 공급하는 것이죠. 민간분양은 청약통장 가입 기간만 본다고 합니다. 공급면적에 제한이 없고, 면적에 따라 가점제와 추첨제가 있고, 특별공급 조건에 해당하는 경우가 아니면 젊은 세대들은 민간분양에 도전하는 것이 청약 성공률을 높이는 방법이라고 해요.
수도권의 민간분양 1순위는 청약통장에 가입한지 1년 후, 일정 예치금을 납입인정금액으로 보유한 사람이래요. 청약통장의 예치금을 확인할 때에는 지금 내가 살고 있는 지역을 기준으로 하는 거고요. 저는 기타 광역시라 400만 원의 예치금을 채워두었답니다.
투기과열지구나 청약과열지역은 기준이 더 엄격하다고 합니다. 청약통장 가입한 지 2년이 지나야 하고, 세대주가 아닌 자(세대주만 청약 가능), 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 세대, 2주택 이상 소유한 세대는 1순위 청약을 할 수 없습니다. 갑자기 청약을 넣으려고 하면 자신이 세대주인지 세대원인지 구분하지 못하는 경우도 종종 있다고 하니 세대주와 세대원 확인도 하시는 것이 좋겠습니다. 세대주는 세대를 대표하는 사람입니다! 꼭 집의 소유자가 세대주는 아닙니다. 등본을 떼어보면 알 수 있죠. 소유자는 남편이지만 아내가 세대주일 수도 있고, 전세를 살고 있다면 집주인이 세대주가 되는 것이 아니라 전세를 살고 있는 임차인이 세대주 등록을 합니다. 그래야 주소지에 전입신고를 하게 되고 주택임대차 보호법을 적용받을 수 있답니다.
민간은 통장 가입 기간을 본다고 했잖아요? 만약 남편은 청약통장에 가입한 지 몇 달 되지 않았고 아내가 2년 이상 된 청약통장이 있다고 한다면 청약통장 요건을 갖춘 아내가 세대주여야 청약에 유리해야겠죠? 청약 요건은 항상 입주자 모집공고일 기준이라고 하니 그 전에 유리한 쪽으로 세대주 변경을 하시면 되겠습니다.
2. 공공분양, 좋은 입지에 실속있는 내 집 마련
공공분양은 주거 안정의 목적을 갖고 짓는 아파트라고 해요. 그래서 민간분양과는 다르죠. 조건이 맞는 무주택자라면 민간분양보다 저렴한 공공분양이 좋은 기회가 될 수 있다고 하네요. 하지만 민간분양보다 대상이 한정적이죠. 먼저 2가지 요건을 충족해야 한다고 하는데요. 첫째, 세대 구성원 모두가 무주택자여야 한다고 합니다. 둘째, 청약을 넣을 아파트의 전용면적이 60㎡ 이하면 소득 및 자산 기준에 부합해야 합니다. 2020년 기준 전년도인 2019년 3인 이하 월평균 소득은 약 555만 4,983원, 2019년 기준 자산 요건이 부동산은 2억 1,550만 원, 자동차는 2,799만 원으로, 공공분양 월소득 기준액을 참고하시면 되겠습니다.
이처럼 공공분양은 무주택자의 여부와 자산, 소득 등의 요건을 갖춘 다음 청약통장을 확인합니다. 수도권은 청약통장 가입 후 1년이 지나고 12회 이상 납부했다면 1순위, 수도권 외 지역은 가입 후 6개월, 6회 이상 납부했다면 1순위로 청약을 신청할 수 있습니다. 월 납입금은 연체가 없어야 하고, 납입 횟수 기준 이상으로 납입해야 합니다. 투기과열지구나 청약과열지역은 청약통장의 가입 기간이 2년이 넘어야 하고, 24회 이상 납입하는 등 기준이 높아집니다. 민간분양과 달리 납입 횟수도 보는데 이는 당첨자 선정 방법과 관련이 있어서라고 해요.
앞에서 말한 조건을 갖춘 사람들 중 전용면적에 따라 당첨자 선정 기준이 나뉘는데 전용면적이 40㎡를 초과할 때 무주택 기간이 길고 저축총액이 많은 순서로, 전용면적이 40㎡ 이하일 때 무주택 기간이 길고 납입횟수가 많은 순서로 당첨자를 선정한답니다. 단 1회 납입금액은 10만 원까지만 인정이니 유의하세요.
어릴 적 부모님이 만들어주셨지만 방치된 청약통장이 있다면 기간과 연체 상태를 확인해보세요. 장기 연체한 청약통장이더라도 1순위로 만들 수 있다고 하거든요. 연체금이 있으면 일시 납입 또는 선납을 통해 기준에 맞게 통장을 다시 관리하면 됩니다. 해지하고 다시 시작하는 것보다 더 유리한 방법이라고 할 수 있겠죠?
3. 임대주택, 집도 빌려 쓰고 싶다.
청약으로 공급하는 아파트에는 거주자에게 임대료를 받고 빌려주는 임대주택도 있습니다. LH 같은 공공기관이 대표적이죠. 일반 전월세보다 계약 기간도 길고 주거비 부담이 적고, 취득세나 재산세 등의 고민을 하지 않아도 되지요. 임대주택으로는 공공건설 임대주택과 민간건설 임대주택이 있습니다. 공공임대는 공공기관이 공급하고 입주자는 5년~10년 또는 50년간 임대로 거주할 수 있고, 임대주택의 보증금과 월 임대료는 주변 시세보다 90~100% 수준에서 산정됩니다. 임대 기간이 끝나면 입주자를 우선으로 분양 전환을 하지요. 5~10년간 살면서 주거비 부담도 적고, 살던 집을 그대로 소유도 할 수 있으니 선호도가 높습니다. 50년 거주 기간이 설정된 임대주택은 보증금을 분납금 형식으로 여러 해 걸쳐 납부하며 월 임대료를 냅니다. 분양 전환은 이루어지지 않지만 영구임대의 효과를 누리므로 안정적인 주거환경을 누릴 수 있습니다.
입주자 선정 방식은 공공분양과 같습니다.
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