다음 주에 경매 법원에 처음으로 가 볼 생각에 벼락치기로 경매와 부동산 책을 엄청나게 읽고 유튜브 영상도 보며 열공 중에 있습니다. 경매, 자투리 돈으로 대박 내기는 시리즈로 나온 전자책입니다. 밀리의 서재에서 볼 수 있습니다. 마인드 편, 권리분석 편, 현장조사 편, 입찰, 소유권 이전 편 이렇게 4편까지 있더라고요. 오늘은 그중 1권인 마인드 편을 읽어보았습니다. 저자가 어떻게 경매에 입문하였는지 , 경매에 임하는 자세, 실전 사례를 알 수 있었는데요.
경매하면 자본금이 얼마정도 있어야 할까요? 1억? 5천만 원? 다행(?)스럽게 도 500만 원만 있어도 가능하다고 합니다. 돈보다 중요한 건 마인드이며 마인드셋이 제대로 되었다면 100만 원만 있어도 가능하다는 것입니다. 지금도 500만 원 이하의 경매물건을 수 천 건 존재하고 그중에서도 수익을 낼 물건도 많이 있습니다. 다만 어떤 게 수익을 내는 물건인지 찾는 방법도 해결방법도 모르는 것이니까요.
저자도 경매를 하기 위해 엄청난 독서를 하고, 주말마다 경매강의를 쫓아다녔다고 합니다. 하나 공부만 몇 년째 했을 뿐 입찰서를 한 번 제출하지 못했다고 해요. (다 초보시절이 있는 법이죠. 희망!) 경매 물건지에 사는 사람을 만나는 것도 무서워했다고 하네요. 저도 아직 벨을 못 누르겠더라는요. 중개업소 문도 못 열어봤고요. 아직 멀었다는 느낌이 들지만 책을 보며 마인드를 잡은 후에 도전해보도록 하겠습니다.
어쨌든 저자도 시간만 하염없이 보내던 중 멘토 한 분을 만나면서 경매에 입문했다고 합니다. 자본금이 없고 돈을 벌어야 하는 사람이라면 경매는 반드시 해야한다고 하더라고요. 제대로 공부하고 꾸준히 노력하다 보면 경제적 자유가 올 것입니다. 이 책의 제목처럼 여러 채의 집을 소유하고 월세를 받는 것도 좋지만, 1년에 한 건만 제대로 투자해도 월세를 받는 효과를 누릴 수 있는 것이 바로 경매라고 하니까요. 꼭 한 번쯤 도전해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 저는 경매하면 예전에 옥션에서 경매로 옷이나 가방 등을 구매해본 경험이 다거든요. 올해는 꼭 아파트와 상가에 도전해보겠습니다.
1. 경매에 임하는 자세
경매에 임하는 자세가 따로 있는걸까요? 네, 있습니다. (책을 보니 있더라고요) 우선 경매에 대한 인식을 바꾸는 것부터 시작해야 합니다. 우리가 이사를 가거나 집을 내놓을 때 이 집에서 좋았던 걸 어필하잖아요? 아무래도 좋은 기운 받아서 이사 간다. 우리 집으로 와라. 뭐 이런 의미로 하는 이야기인데 경매는 왠지 망한 사람의 집을 사는 것 같으니 재수가 없을 것 같고, 기운이 안 좋다고 생각하는 사람이 아직도 존재한다고 해요. 경매라는 게 아무래도 각자 이유는 따로 있겠지만 대체적으로 부채를 갚지 못해 진행이 되는 것이니 힘든 사람들 것인 게 맞죠.
하지만 또 다른 입장에서 보면 채무자에게 돈을 빌려준 사람들이 있을 거 아닙니까. 담보대출은 은행이 돈을 빌려주는 것이죠. 그렇게 빌려줬던 채권이 부실채권이 되어 가치가 떨어지면서 경매까지 나오게 되는 상황. 그런 상황에서 낙찰자가 최고가로 낙찰을 받음으로써 채권도 회수하고, 만약 세입자가 있다면 그들이 배당도 받을 수 있도록 도와준 셈이라고도 할 수 있죠. 그러니 서로 돕고 사는거라고 생각하면 된다고 하네요. 그렇게 생각해야 임장부터 명도까지 수월하게 진행될 거라고 말이죠.
2. 실전사례
소제목만 들어도 '우와'하게 되더라고요. '170만원 투자하고 약 600% 수익을 올리다.', '500만 원으로 연 45%의 상가를 소유하다.', '800만 원으로 연 26%의 수익의 아파트를 낙찰받다.'
어떤가요? 실전사례에 굉장히 몰입되더라고요. 나도 저 상황이 오면 저렇게 말해야지. 적어두었답니다. 알짜 팁들도 남겨주셨는데요. 예를 들면 토지 경매를 할 때 소유자가 불분명한 나무가 있으면 제시외로 매각을 한다고 해요. 제시외 목록으로 수목이 있으면 수익을 안겨줄 가능성이 많은 물건이라고 하더라고요. 안 그러면 토지 가격에 수목까지 포함된 금액이 감정가일 테니 빈 토지보다 비싸게 감정가가 잡히겠죠. 그런데 제시외로 뺄 경우에는 토지의 감정가보다 15~20% 정도 저렴하게 최초 매각 가격이 잡힌다고 해요. 더 대박이었던 건 토지 위 수목은 입목 등기를 하지 않는 이상 토지 매수자에게 귀속된다고 하더라고요. 안 그래도 땅도 싸게 낙찰받았는데 나무까지 덤으로 생긴다면 좋겠죠?
상가거래에 대한 알짜팁도 정말 꿀팁이었습니다. 상가는 경기 불황이 지속될 경우 공실이 생길 수 있기 때문에 웬만큼 좋은 입지가 아닌 이상 비워져 있는 것이 현실입니다. 그러니 상가는 주거용 건물보다 매매가 쉽지 않은 것을 유념하고 신중하게 투자해야 합니다. 어제 허가권에 대해 배워서 그런지 허가권이 눈에 쏙 들어오더군요. 일부 업종은 신고만 하고 영업하면 되지만 어떤 업종은 허가를 받아야 영업이 가능합니다. 영업권을 인계받는다면 아주 좋겠지만 그렇지 못한 경우에는 다시 허가를 받아야 하고, 용도에 따라 허가가 안 나는 업종도 있기 때문에 상가 입찰 시에는 이런 부분들을 사전에 면밀히 조사하는 것이 좋겠습니다.
월세수익을 위한 경매물건을 검색할 때의 팁은 임대수요가 많고, 임대료가 하락한 적이 없으며 작은 금액이라도 꾸준히 오르는 곳, 대출이 잘 나오는 건물을 고르시면 되겠습니다. 대출 이자를 내고도 수익이 나는 방법이 아니라면 하지 않도록 하랍니다.
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